Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Hauskauf? In der Schweiz lautet die kurze Antwort meist: mindestens 20 Prozent des Kaufpreises. Doch diese Faustregel reicht nicht immer aus, um ein Haus realistisch zu finanzieren. Entscheidend sind auch die Art des Eigenkapitals, die Tragbarkeit, Nebenkosten, mögliche Renovationen und die Vorgaben der finanzierenden Bank. Wer früh versteht, wie diese Punkte zusammenhängen, kann den finanziellen Rahmen besser einschätzen und unangenehme Überraschungen vermeiden.
Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Hauskauf in der Schweiz?
Beim Kauf eines selbst bewohnten Hauses finanzieren Banken in der Schweiz in der Regel höchstens 80 Prozent des Kaufpreises oder des von ihnen geschätzten Wertes. Die restlichen mindestens 20 Prozent müssen Käuferinnen und Käufer als Eigenkapital einbringen.
Ein einfaches Beispiel: Kostet ein Haus 1'000'000 Franken, werden üblicherweise mindestens 200'000 Franken Eigenkapital benötigt. Die Hypothek deckt dann maximal 800'000 Franken ab. Liegt die Bankbewertung unter dem vereinbarten Kaufpreis, kann sich der benötigte Eigenkapitalanteil erhöhen, weil die Finanzierung oft auf dem tieferen Wert basiert.
Wichtig ist zudem: Nicht das gesamte Eigenkapital darf aus der beruflichen Vorsorge stammen. Bei selbst genutztem Wohneigentum verlangen Banken üblicherweise, dass mindestens 10 Prozent des Kaufpreises aus sogenannt hartem Eigenkapital kommen. Dazu gehören etwa Ersparnisse, Wertschriften oder Schenkungen, nicht jedoch Gelder aus der Pensionskasse.
Das bedeutet: Bei einem Kaufpreis von 1'000'000 Franken sollten mindestens 100'000 Franken aus harten Eigenmitteln stammen. Weitere 100'000 Franken können je nach Situation beispielsweise aus der 2. Säule oder der Säule 3a kommen.
Was zählt als Eigenkapital?
Eigenkapital ist nicht einfach nur Geld auf dem Sparkonto. In der Schweiz können verschiedene Mittel für den Hauskauf eingesetzt werden. Allerdings bewerten Banken die Herkunft und Verfügbarkeit dieser Mittel unterschiedlich.
Typische Formen von Eigenkapital sind:
- Sparkapital: Guthaben auf Privat-, Spar- oder Anlagekonten, die frei verfügbar sind.
- Wertschriften: Aktien, Fonds oder Obligationen, sofern sie verkauft oder verpfändet werden können.
- Säule 3a: Vorsorgegelder aus der gebundenen privaten Vorsorge, die für selbst genutztes Wohneigentum verwendet werden dürfen.
- Pensionskasse: Vorbezug oder Verpfändung von Guthaben aus der 2. Säule.
- Schenkungen oder Erbvorbezüge: Finanzielle Unterstützung durch Eltern oder andere Angehörige.
- Bauland oder bereits bezahlte Projektkosten: Bei Neubauten können vorhandene Grundstücke oder bezahlte Planungskosten teilweise angerechnet werden.
Nicht jedes Vermögen ist gleich gut geeignet. Geld, das kurzfristig benötigt wird, sollte nicht vollständig in den Hauskauf fliessen. Ein finanzieller Puffer bleibt wichtig, etwa für Umzug, Möbel, Reparaturen oder Einkommensschwankungen.
Hartes Eigenkapital
Hartes Eigenkapital bezeichnet Mittel, die nicht aus der beruflichen Vorsorge stammen. Dazu gehören vor allem Bankguthaben, Erlöse aus verkauften Wertschriften, Schenkungen, Erbvorbezüge oder Mittel aus der Säule 3a, je nach Bankpraxis.
Dieser Anteil ist für die Finanzierung besonders wichtig. Banken möchten sehen, dass Käuferinnen und Käufer einen wesentlichen Teil des Kaufs aus eigenem Vermögen tragen können. Das reduziert das Risiko und zeigt, dass bereits eine gewisse Sparfähigkeit vorhanden ist.
Wer nur wenig hartes Eigenkapital besitzt, kann trotz hohem Pensionskassenguthaben an Finanzierungsgrenzen stossen. Deshalb lohnt es sich, nicht nur auf die gesamte Summe zu schauen, sondern auch auf deren Zusammensetzung.
Vorsorgegelder aus 2. Säule und Säule 3a
Vorsorgegelder können den Weg zum Eigenheim erleichtern. Die Säule 3a wird häufig für den Hauskauf eingesetzt, weil sie speziell auch für Wohneigentum vorgesehen ist. Gelder aus der Pensionskasse können ebenfalls verwendet werden, entweder durch Vorbezug oder durch Verpfändung.
Ein Vorbezug erhöht das verfügbare Eigenkapital, senkt aber das Vorsorgeguthaben. Das kann spätere Altersleistungen oder Leistungen bei Invalidität und Tod beeinflussen. Bei einer Verpfändung bleibt das Geld in der Vorsorge, dient der Bank aber als Sicherheit. Dafür ist die Hypothek meist höher, was die laufende Belastung steigern kann.
Welche Variante sinnvoll ist, hängt von Einkommen, Alter, Vorsorgesituation und Risikobereitschaft ab. Besonders bei Pensionskassengeldern ist eine sorgfältige Betrachtung wichtig, weil die Auswirkungen langfristig sein können.
Neben dem Eigenkapital: Die Tragbarkeit zählt
Auch wer die 20 Prozent Eigenkapital erreicht, erhält nicht automatisch eine Hypothek. Banken prüfen zusätzlich die Tragbarkeit. Damit wird beurteilt, ob die laufenden Wohnkosten im Verhältnis zum Einkommen tragbar sind.
In der Schweiz rechnen Banken meist nicht nur mit dem aktuellen Hypothekarzins. Sie verwenden einen kalkulatorischen Zinssatz, der deutlich über vielen aktuellen Marktzinsen liegen kann. Dazu kommen Unterhaltskosten und Amortisationen. So soll sichergestellt werden, dass die Finanzierung auch bei steigenden Zinsen noch tragbar bleibt.
Zur kalkulatorischen Belastung zählen typischerweise:
- Hypothekarzinsen: Berechnet mit einem langfristigen kalkulatorischen Zinssatz.
- Amortisation: Rückzahlung des Teils der Hypothek, der über rund zwei Dritteln des Immobilienwertes liegt.
- Unterhalt und Nebenkosten: Pauschale für Reparaturen, Versicherungen, Gebühren und laufende Kosten.
- Weitere Verpflichtungen: Leasing, Kredite, Alimente oder andere regelmässige Zahlungen.
Als grobe Orientierung gilt: Die kalkulierten Wohnkosten sollten etwa ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Je nach Bank, Einkommen und Objekt können die Vorgaben variieren.
Ein Haushalt mit gutem Eigenkapital, aber knappem Einkommen, kann deshalb trotzdem Mühe haben, die Finanzierung zu erhalten. Umgekehrt reicht ein hohes Einkommen nicht aus, wenn die Eigenmittel fehlen.
Beispielrechnung: Eigenkapital für ein Haus
Eine Beispielrechnung macht die Grössenordnung greifbarer. Angenommen, ein Haus kostet 1'200'000 Franken. Für die Finanzierung werden mindestens 20 Prozent Eigenkapital benötigt.
Das ergibt:
- Kaufpreis: 1'200'000 Franken
- Mindestens 20 Prozent Eigenkapital: 240'000 Franken
- Maximale Hypothek: 960'000 Franken
- Davon mindestens hartes Eigenkapital: 120'000 Franken
Die 240'000 Franken könnten zum Beispiel aus 140'000 Franken Ersparnissen, 50'000 Franken Säule 3a und 50'000 Franken Pensionskassenvorbezug bestehen. Entscheidend ist, dass die Bank diese Mittel akzeptiert und die Tragbarkeit erfüllt ist.
Zusätzlich sollten Käuferinnen und Käufer nicht vergessen, dass rund um den Kauf weitere Kosten entstehen können. Je nach Kanton fallen Handänderungssteuern, Grundbuchgebühren oder Notariatskosten an. Auch Umzug, kleinere Anpassungen, neue Einrichtungen oder Gartenarbeiten können rasch ins Gewicht fallen. Diese Ausgaben sollten nicht vollständig aus der letzten Reserve bezahlt werden müssen.
Ein solider Finanzplan berücksichtigt deshalb mehr als nur die Mindestanforderung der Bank. Wer nach dem Kauf noch liquide Mittel behält, ist besser gegen unerwartete Ausgaben geschützt.
Warum mehr Eigenkapital hilfreich sein kann
Mindestens 20 Prozent Eigenkapital sind eine wichtige Schwelle, aber nicht immer die ideale Zielgrösse. Mehr Eigenkapital kann die Finanzierung stabiler machen und die laufenden Kosten senken.
Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert die Hypothek. Dadurch sinken in der Regel die Zinskosten. Auch die Tragbarkeit verbessert sich, weil die kalkulierte Belastung tiefer ausfällt. Bei Objekten mit Renovationsbedarf oder bei schwankendem Einkommen kann dies entscheidend sein.
Mehr Eigenkapital kann zudem Verhandlungsspielraum schaffen. Die Bank betrachtet eine Finanzierung mit tieferer Belehnung oft als weniger riskant. Das bedeutet nicht automatisch bessere Konditionen, kann aber die Ausgangslage verbessern.
Trotzdem ist es nicht immer sinnvoll, sämtliche verfügbaren Mittel einzusetzen. Wer das ganze Vermögen ins Haus steckt, hat wenig Flexibilität. Eine kaputte Heizung, ein undichtes Dach oder eine berufliche Veränderung können dann schnell zur Belastungsprobe werden.
Eine ausgewogene Planung trennt deshalb zwischen Kaufkapital und Sicherheitsreserve. Diese Reserve sollte nach dem Kauf weiterhin verfügbar sein.
Häufige Stolperfallen beim Eigenkapital
Viele Kaufinteressierte unterschätzen nicht den Kaufpreis selbst, sondern die Details der Finanzierung. Gerade in einem angespannten Immobilienmarkt kann der Wunsch nach dem eigenen Haus dazu führen, dass finanzielle Grenzen zu optimistisch eingeschätzt werden.
Typische Stolperfallen sind:
- Bankbewertung tiefer als Kaufpreis: Wird das Objekt tiefer bewertet, muss die Differenz oft zusätzlich mit Eigenmitteln gedeckt werden.
- Zu wenig hartes Eigenkapital: Vorsorgegelder allein reichen meist nicht aus, wenn der harte Eigenmittelanteil fehlt.
- Nebenkosten vergessen: Gebühren, Steuern, Umzug und erste Anschaffungen belasten das Budget zusätzlich.
- Renovationen unterschätzt: Ältere Häuser können kurz nach dem Kauf hohe Investitionen erfordern.
- Keine Reserve eingeplant: Ohne Puffer wird jede unerwartete Ausgabe zum Problem.
- Tragbarkeit nur mit aktuellem Zins gerechnet: Banken kalkulieren vorsichtiger als viele private Haushalte.
Besonders wichtig ist eine realistische Einschätzung des Objektzustands. Ein Haus kann auf den ersten Blick bezahlbar wirken, aber mittelfristig hohe Investitionen erfordern. Dach, Fenster, Heizung, Leitungen und Gebäudehülle sollten daher sorgfältig betrachtet werden.
Auch emotionale Entscheidungen spielen eine Rolle. Wer sich in ein Haus verliebt, akzeptiert manchmal einen Preis am oberen Limit. Finanzielle Stabilität entsteht jedoch nicht durch Hoffnung, sondern durch belastbare Zahlen.
Eigenkapital bei Neubau, Stockwerkeigentum und älteren Häusern
Die Grundregel von mindestens 20 Prozent Eigenkapital gilt für viele Formen von Wohneigentum. Dennoch gibt es Unterschiede je nach Objektart.
Bei einem Neubau entstehen oft Zahlungen in Etappen. Käuferinnen und Käufer müssen daher klären, wann welche Mittel verfügbar sein müssen. Verzögerungen oder Mehrkosten können das Budget zusätzlich belasten.
Bei Stockwerkeigentum ist nicht nur die eigene Wohnung relevant. Erneuerungsfonds, gemeinschaftliche Gebäudeteile und geplante Sanierungen können die künftigen Kosten beeinflussen. Ein scheinbar tiefer Kaufpreis kann relativiert werden, wenn bald grössere Arbeiten am Gebäude anstehen.
Bei älteren Einfamilienhäusern sind Zustand und Sanierungsbedarf besonders wichtig. Eine ältere Heizung, schlechte Dämmung oder veraltete Elektroinstallationen können zusätzliche Eigenmittel erfordern. Banken berücksichtigen solche Punkte teilweise in ihrer Bewertung.
Eigenkapital ist deshalb nicht nur eine Eintrittskarte zur Hypothek. Es ist auch ein Schutz gegen finanzielle Überraschungen nach dem Eigentumsübergang.
Häufig gestellte Fragen
Reichen 20 Prozent Eigenkapital immer für einen Hauskauf?
Nein, 20 Prozent sind meist die Mindestanforderung, aber nicht immer ausreichend. Wenn die Bank den Immobilienwert tiefer einschätzt als den Kaufpreis, braucht es mehr Eigenkapital. Auch Nebenkosten, Renovationen und eine sinnvolle Reserve sollten zusätzlich berücksichtigt werden.
Kann ich meine Pensionskasse vollständig als Eigenkapital einsetzen?
Für selbst genutztes Wohneigentum kann ein Vorbezug grundsätzlich möglich sein, doch Banken verlangen üblicherweise auch hartes Eigenkapital. Zudem kann ein Pensionskassenvorbezug die Altersvorsorge und Risikoleistungen beeinflussen. Die langfristigen Folgen sollten deshalb sorgfältig geprüft werden.
Was passiert, wenn ich zu wenig Eigenkapital habe?
Wenn die Eigenmittel nicht ausreichen, wird die Bank die Finanzierung in der Regel nicht bewilligen. Möglich ist dann nur ein günstigeres Objekt, zusätzliches hartes Eigenkapital oder finanzielle Unterstützung aus dem privaten Umfeld. Auch die Tragbarkeit muss weiterhin erfüllt bleiben.
Zählt eine Schenkung der Eltern als Eigenkapital?
Ja, eine Schenkung oder ein Erbvorbezug kann grundsätzlich als Eigenkapital zählen. Die Bank möchte meist nachvollziehen können, dass das Geld tatsächlich zur Verfügung steht und nicht zurückbezahlt werden muss. Ein Darlehen der Eltern wird anders beurteilt als eine echte Schenkung.
Wie viel Reserve sollte nach dem Hauskauf übrig bleiben?
Eine feste Regel gibt es nicht, weil Lebenssituation, Objektzustand und Einkommen unterschiedlich sind. Sinnvoll ist jedoch eine Reserve für unerwartete Reparaturen, laufende Kosten und persönliche Veränderungen. Wer nach dem Kauf vollständig ohne Puffer bleibt, trägt ein erhöhtes finanzielles Risiko.
