Wenn du in der Schweiz ein Haus oder eine Wohnung selbst bewohnst, kann dies steuerliche Folgen haben. Der sogenannte Eigenmietwert gilt als fiktives Einkommen. Du versteuerst also einen Betrag, obwohl dir keine Miete zufliesst.
Diese Eigenmietwert Erklärung zeigt dir die wichtigsten Grundzüge. Der Eigenmietwert gehört zur Einkommenssteuer. Zudem wird dein Wohneigentum als Vermögen erfasst. Damit ist er ein zentraler Teil der Immobilienbesteuerung Schweiz.
Betroffen sind vor allem Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung selbst nutzen. In den folgenden Abschnitten erfährst du, wie der Wert berechnet wird, welche Abzüge möglich sind und was du beim Wohneigentum versteuern beachten musst.
Die Regeln können sich durch politische Reformen ändern. Für deine Steuererklärung solltest du deshalb stets die aktuellen Vorgaben deines Kantons prüfen.
Eigenmietwert Schweiz: Bedeutung und Funktionsweise
Wenn du in der Schweiz eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus bewohnst, wird ein theoretischer Mietzins berücksichtigt. Dieser Betrag heisst Eigenmietwert. Er zeigt, welchen Nutzen du aus deinem Wohneigentum ziehst, obwohl kein Geld von einem Mieter fliesst.
Die Höhe richtet sich nach kantonalen Vorgaben. Eine verständliche Übersicht zur Bedeutung des Eigenmietwerts hilft dir bei der ersten Einschätzung.
Was versteht man unter dem Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert entspricht dem geschätzten Mietzins für deine selbst bewohnte Immobilie. Er wird als fiktives Einkommen Wohneigentum in der Steuererklärung erfasst. Du erhältst diesen Betrag nicht ausbezahlt. Er gilt als steuerbarer Vorteil der eigenen Nutzung.
Der berechnete Wert ist nicht zwingend gleich hoch wie der aktuelle Mietpreis am Markt. Die Steuerbehörde prüft mehrere Merkmale. Dazu zählen die Lage, die Wohnfläche, das Baujahr und der Ausbaustandard.
Warum wird der Eigenmietwert als Einkommen versteuert?
Die Regel soll Mieter und Eigentümer steuerlich vergleichbar behandeln. Mieter bezahlen ihren Mietzins aus bereits versteuertem Einkommen. Eigentümer nutzen ihr Haus oder ihre Wohnung ohne monatliche Mietzahlung.
Der Eigenmietwert gleicht diesen Unterschied teilweise aus. Bei der Steuerberechnung können bestimmte Kosten berücksichtigt werden. Dazu gehören anerkannte Unterhaltskosten und Schuldzinsen im Rahmen der geltenden Vorschriften.
Die Liegenschaftssteuer Schweiz ist davon zu unterscheiden. Sie wird je nach Kanton oder Gemeinde auf dem Grundstück oder der Immobilie erhoben. Der Eigenmietwert betrifft dagegen das steuerbare Einkommen.
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Wenn du den Eigenmietwert berechnen möchtest, solltest du die amtlichen Angaben deines Kantons nutzen. Die kantonale Steuerbewertung basiert meist auf Vergleichsmieten und den Eigenschaften der Immobilie. Eine einfache Multiplikation von Wohnfläche und Mietpreis liefert nur einen groben Richtwert.
- Lage und Erreichbarkeit der Immobilie
- Wohnfläche, Grundstücksgrösse und Raumaufteilung
- Baujahr, Zustand und Renovierungen
- Ausbaustandard und Ausstattung
- Vergleichbare Mietobjekte in der Umgebung
Für den Mietwert Eigenheim gelten je nach Kanton eigene Reduktionen und Bewertungsregeln. Massgebend sind die Steuerveranlagung und die kantonale Wegleitung. Bei einer grossen Liegenschaft, einer gemischten Nutzung oder besonderen Eigentumsverhältnissen kann eine fachkundige Prüfung sinnvoll sein.
Wen betrifft der Eigenmietwert und wann fällt er an?
Der Eigenmietwert betrifft dich als natürliche Person, wenn dir eine Immobilie in der Schweiz zur eigenen Nutzung zur Verfügung steht. Das gilt für ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder eine selbst genutzte Ferienwohnung. Beim Eigenmietwert für Eigentümer zählt nicht nur das Grundbuch. Entscheidend ist dein tatsächliches und rechtliches Nutzungsrecht.
Bewohnst du dein selbst genutztes Wohneigentum nur teilweise, wird meist nur dieser Anteil erfasst. Vermietete Räume deklarierst du mit den tatsächlich erzielten Mieteinnahmen. Diese Aufteilung ist bei einer gemischten Nutzung besonders wichtig.
Eine Zweitwohnung kann steuerlich ebenfalls relevant sein. Der Zweitwohnung Eigenmietwert fällt grundsätzlich an, wenn du die Wohnung selbst nutzen darfst. Bei einer Ferienwohnung prüfen die Steuerbehörden die Nutzung und die kantonalen Vorgaben. Das Thema Ferienwohnung Steuern hängt daher von den konkreten Verhältnissen ab.
Ein besonderes Nutzungsrecht besteht bei der Nutzniessung. Wer eine Liegenschaft aufgrund dieses Rechts bewohnt, muss den Nutzniessung Eigenmietwert prüfen. Bei Leerstand, unentgeltlicher Überlassung, Trennung oder Scheidung gelten besondere Regeln.
Bei einem Wohnsitzwechsel oder eingeschränkter Nutzung solltest du die Situation früh klären. Bewahre Mietverträge, Nutzungsvereinbarungen und Nachweise zur Bewohnung auf. So lässt sich die steuerliche Behandlung gegenüber der zuständigen kantonalen Steuerverwaltung besser belegen.
Eigenmietwert versteuern und Abzüge für Eigentümer
In der Eigenmietwert Steuererklärung deklarierst du den festgelegten Eigenmietwert als Einkommen. Im Gegenzug kannst du bestimmte Kosten abziehen. Dazu zählen vor allem Hypothekarzinsen Schweiz und weitere zulässige Schuldzinsen.
Auch werterhaltende Unterhaltskosten Liegenschaft können steuerlich berücksichtigt werden. Dazu gehören etwa Reparaturen, der Ersatz einer Heizung oder der Unterhalt von Dach und Fassade. Bei Renovationskosten hängt der Steuerabzug davon ab, ob die Arbeiten den bisherigen Wert erhalten oder die Liegenschaft deutlich aufwerten.
Je nach Kanton sind zudem Versicherungsprämien, Verwaltungskosten sowie Ausgaben für Energieeffizienz und Umweltschutz abzugsfähig. Wertvermehrende Investitionen gelten meist nicht als gewöhnlicher Unterhalt. Sie können jedoch bei einem späteren Verkauf als Anlagekosten eine Rolle spielen.
Bewahre Rechnungen, Zahlungsbelege und eine klare Liste der Arbeiten auf. Prüfe ausserdem die aktuellen Vorgaben von Bund, Kanton und Gemeinde. Nach der beschlossenen Abschaffung des Eigenmietwerts können sich der Zeitpunkt und auch die zulässigen Abzüge für Schuldzinsen abziehen und Unterhaltskosten ändern.
